[HN; 225/2018; 22/11/2018; s.: 13; Helena Kokolová ; Zaradenie: 20 OTÁZOK A ODPOVEDÍ]

Vymáhanie dlhu od neplatičov, zastupovanie na súdoch a pred stavebnými úradmi. Tieto a celý rad ďalších povinností pribudol správcom a spoločenstvám v bytových domoch od začiatku tohto mesiaca. Hodnotia ich odborníci z praxe.

Odpovedá Marek Valachovič, advokát a vedúci kolektívu autorov komentára k bytovému zákonu

1. Archivovanie dokladov

Ktoré dokumenty bytového domu je správca povinný archivovať?

Správcovia, ale aj spoločenstvo vlastníkov sú povinní evidovať a uchovávať všetky dokumenty o prijatých rozhodnutiach v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov, výsledkov písomných hlasovaní a hlasovacích listín. Musia viesť aj zoznam a dokumentáciu súdnych sporov, ktoré sa týkajú domu, a priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov. Predseda alebo správca zodpovedajú aj za správnosť tejto evidencie.

2. Nahliadanie do dokumentov

Do ktorých dokumentov môžu vlastníci nahliadať?

Nielen do dokladov, ktoré sa týkajú správy domu alebo čerpania fondu – čo platilo aj dosiaľ. Dôležitou povinnosťou správcu a predsedu je umožniť vlastníkom robiť si z týchto dokladov výpisy, odpisy alebo vyhotoviť ich kópie na náklady žiadajúceho vlastníka. Je to v prospech vlastníkov, ktorým sa tak umožní lepšie kontrolovať činnosť správcu alebo predsedu spoločenstva. Ak totiž nevyhovejú žiadosti vlastníka, bude to znamenať porušenie zákona, a teda aj riziko vzniku zodpovednosti za škodu pre správcu či predsedu spoločenstva. Často sa vyskytovali prípady, že správcovia či predsedovia vlastníkom neumožnili prístup k dokladom týkajúcim sa správy ich domu, prípadne im bránili vo vyhotovení kópií týchto dokumentov.

3. Hraničný termín

Dôležitý termín je 30. jún 2019. To je konečný termín, dokedy majú správcovia a spoločenstvá zaevidovať všetky rozhodnutia vlastníkov. O aké rozhodnutia ide?

Aj tie, ktoré boli prijaté pred 1. novembrom 2018. Do zoznamu a dokumentácie súdnych konaní majú zahrnúť aj konania týkajúce sa domu, ktoré sa začali pred 1. novembrom 2018.

4. Havarijné stavy

V dome sa už môžu zabezpečiť opravy aj bez súhlasu vlastníkov. O aké prípady pôjde?

Ide o novú povinnosť správcu a predsedu spoločenstva vlastníkov. Aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome majú zabezpečiť odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok. Môže ísť o havarijný stav, ktorým je ohrozený život, zdravie alebo majetok, a to nielen majetok samotných vlastníkov, ale aj tretích osôb, napríklad okoloidúcich. Príkladom môže byť poškodený obvodový plášť alebo strecha, prasknuté potrubie vody či kanalizácie, prípadne nefunkčný vykurovací systém v zime. V týchto situáciách, ak oprava neznesie odklad, nemusí sa zvolávať schôdza (zhromaždenie) alebo vyhlasovať písomné hlasovanie. Správca alebo predseda má povinnosť zabezpečiť opravu tohto stavu, pričom je, samozrejme, limitovaný finančnými prostriedkami na účtoch vlastníkov v banke.

5. Odstránenie nedostatkov

Čo ak s odstránením nedostatkov vlastníci nesúhlasia?

Na jednej strane sa tým pre správcov a predsedov spoločenstiev rozväzujú ruky pri riešení takýchto havarijných stavov, ale na druhej strane im zákon ukladá stanovením povinnosti aj zodpovednosť za náležité vyhodnotenie skutkového stavu v tom smere, či naozaj ide o poškodenie alebo poruchu ohrozujúcu život alebo majetok. Správca alebo predseda si teda bude musieť pred vlastníkmi obhájiť, že vynaloženie tohto nákladu bolo naozaj nevyhnutné a účelné. Nielen pokiaľ ide o výšku nákladov na odstránenie nedostatkov. Pôjde aj o dokázanie, že týmto opatrením sa zamedzilo vzniku väčšej škody.

6. Zodpovednosť za škodu

Čo ak správca vlastníkov nepresvedčí, že zásah bol potrebný?

V prípade, ak dôkazné bremeno v tomto smere správca alebo predseda neunesú, môžu zodpovedať vlastníkom za škodu, ktorú tým spôsobia. Pôjde teda nielen o škodu spôsobenú nevykonaním týchto sanačných opatrení – ak sú vo fonde opráv na to peniaze, ale aj o prípad, ak sa síce opatrenia vykonajú, ale následne sa preukáže, že havarijný stav nebol taký, aby správca alebo predseda nedali najskôr o použití peňazí vlastníkov hlasovať.

Odpovedá Anna Krajčiová, výkonná riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku

7. Nedostatok financií

Okrem administratívnych povinností pribudla správcom a spoločenstvám napríklad aj povinnosť zabezpečiť odstránenie život ohrozujúcich nedostatkov. Ako hodnotíte túto novú povinnosť?

Môžu aj bez súhlasu vlastníkov zabezpečiť odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok. Takéto určenie povinnosti je veľmi všeobecné a na pleciach správcov bude veľká zodpovednosť správne posúdiť, v ktorých prípadoch majú podľa nového pravidla postupovať. Chýba nám tiež určenie, ako má správca postupovať v prípade, že na splnenie tejto povinnosti nie je na účte bytového domu dostatok finančných prostriedkov.

8. Zastupovanie na súdoch

Majiteľov už budú správcovia zastupovať aj na súdoch. V čom sú zmeny?

Povinnosti spoločenstiev a profesionálnych správcov v oblasti zastupovania vlastníkov doteraz zákon upravoval odlišným spôsobom. Po novom spoločenstvo a správca vo vlastnom mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom a iným orgánom verejnej moci. Správca má navyše povinnosť aj zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky.

9. Zodpovednosť za nedostatky

Podľa novej úpravy práva a povinnosti zo zodpovednosti za nedostatky a škody voči zhotoviteľovi domu prechádzajú z pôvodného vlastníka domu na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Čo to pre správcov znamená?

V súvislosti s tým pribudla správcom a spoločenstvám povinnosť uplatňovať práva vlastníkov vyplývajúce zo zodpovednosti za nedostatky domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám. Ide o zásadnú zmenu, ktorá súčasne zvyšuje nároky na odborné a právne znalosti spoločenstiev a profesionálnych správcov.

10. Byty neplatičov

Byty a nebytové priestory sa môžu dať do dražby. Za akých podmienok?

Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu alebo nebytového priestoru v dome vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov. Znamená to, že ak vlastník bytu napríklad dlhuje na platbách do fondu prevádzky, údržby a opráv viac než dvetisíc eur, jeho byt môže ísť do dražby, či už formou dobrovoľnej dražby, alebo formou exekúcie nehnuteľnosti. Takáto forma vymáhania dlhu od neplatičov bola možná v zmysle zákona aj doteraz. Zákon však určuje rozdielne podmienky podľa toho, či správu domu vykonáva spoločenstvo alebo správca. Spoločenstvo môže, ale nemusí v prípade súhlasu nadpolovičnej väčšiny vlastníkov podať návrh na dobrovoľnú dražbu alebo na exekučné konanie. Na druhej strane, správca je povinný takýto návrh podať, pričom pri dobrovoľnej dražbe sa tiež vyžaduje predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov.

11. Termín a program schôdze

Menia sa termíny a správcom pribudla byrokracia. V čom?

Termín a program schôdze alebo zhromaždenia vlastníkov musí po novom doručiť správca alebo spoločenstvo vlastníkom najmenej sedem dní vopred. Novela zákona priniesla zmenu aj v termíne na zvolanie schôdze alebo uskutočnenie písomného hlasovania v prípade, že o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov. Podľa nových pravidiel sa schôdza alebo písomné hlasovanie musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti.

12. Zmeny zmlúv

Ďalšou významnou zmenou v zákone je nová povinnosť predsedu spoločenstva a správcu doručiť schválenú zmluvu o spoločenstve alebo zmluvu o výkone správy. O akú zmenu ide?

Pri každej zmene jej úplné znenie musí doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome, a to do 30 dní od schválenia. Teda ak sa v zmluve zmení čo i len jedna veta, bude potrebné pripraviť nové úplné znenie niekoľkostranovej zmluvy často v desiatkach exemplárov a zabezpečiť ich doručenie všetkým vlastníkom. Táto nová povinnosť bude znamenať zbytočné časové aj nákladové zaťaženie správcov a spoločenstiev vlastníkov.

13. Zvolanie schôdze

Je novela dôvodom na zvolanie schôdze v bytovom dome?

Samotná novela zákona nie je dôvodom na zvolávanie schôdzí vlastníkov. Tie sa budú uskutočňovať v obvyklých termínoch alebo podľa potreby riešenia konkrétnych problémov v jednotlivých bytových domoch, avšak už podľa nových pravidiel. Výnimkou sú bytové domy, v ktorých zástupca vlastníkov nie je súčasne majiteľom bytu alebo nebytového priestoru v dome. V takýchto domoch si vlastníci budú voliť nového zástupcu najneskôr do 30. júna 2019.

14. Výdavky na správu domu

Zvýšia sa nejako výdavky vlastníkov na správcu?

Zmeny v zákone neznamenajú automaticky zvyšovanie platby za výkon správy, avšak nové povinnosti nepochybne prinesú správcom vyššiu administratívnu záťaž, materiálové náklady aj vyššie nároky na odbornosť zamestnancov. Aj v súvislosti so zvyšovaním minimálnej mzdy a všeobecnou infláciou si zrejme správcovia budú musieť urobiť ekonomické analýzy a zhodnotiť, do akej miery súčasný poplatok za výkon správy postačuje na zabezpečenie plnenia všetkých povinností správcu vrátane nevyhnutných investícií do vzdelávania zamestnancov a rozvoja spoločnosti v záujme skvalitňovania poskytovaných služieb. Prípadnú zmenu výšky poplatku za výkon správy musia vopred schváliť vlastníci bytov a nebytových priestorov.

Odpovedá Jaroslav Kováč, výkonný riaditeľ Slovenského zväzu bytových družstiev

15. Profesionálna komora

Chcete iniciovať kreovanie profesionálnej komory podľa vzoru advokátov či notárov. Malo by byť členstvo v nej podmienkou na výkon správy bytového domu?

Komora správcov by bola samostatná samosprávna stavovská organizácia, ktorá by združovala správcov bytových domov. A to tých, ktorí vykonávajú činnosť podľa zákona o správcoch bytových domov. Chceme dosiahnuť, aby táto samosprávna organizácia prevzala kompetencie a zodpovednosť za riadenie celej oblasti výkonu správy bytových domov, a dosiahnuť tak vybudovanie dôveryhodnej inštitúcie, ktorá by riešila spory všetkých dotknutých.

16. Celoživotné vzdelávanie

Čo by to znamenalo pre správcov?

V kompetencii komory by mala byť úprava stavu v oblasti výkonu správy bytových domov, úprava práv a povinností správcov a ich smerovanie v budúcich obdobiach. Posudzovať by mala názory a spoločné záujmy správcov a presadzovať ich v legislatívnom procese, byť teda pri tvorbe právnych noriem, zákonov a iných všeobecne záväzných predpisov, ktoré sa týkajú činnosti správcov bytových domov. Zabezpečiť by mala aj celoživotné vzdelávanie správcov, a tak zvýšiť kvalitu správy. Budovať by mala správu domov najmä na platforme elektronickej komunikácie. Slúžiť by mala aj na ochranu práv správcov bytových domov voči neoprávneným požiadavkám vlastníkov.

17. Spoločenstvá vlastníkov

A ako to potom bude v tých bytovkách, kde sú založené spoločenstvá vlastníkov bytov?

Zatiaľ je predčasné hovoriť o tom, či je to povinné alebo nepovinné členstvo, a aj o spoločenstvách, či by mali byť členmi tejto komory. Je to dané na diskusiu pre dotknuté osoby, či už združenia alebo správcov bytových domov. Názory sa zatiaľ len vyvíjajú a nie je ešte isté, akým smerom sa to vyvinie. Určite by členmi komory mali byť správcovia bytových domov.

Odpovedá Tatiana Cirbusová, výkonná predsedníčka Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností

18. Osobné údaje

Správcovia a predsedovia spoločenstiev vlastníkov sú už povinní evidovať a sprístupniť určené dokumenty. O ktoré ide?

Uchovávať musia prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov, zápisnice, zmluvy, viesť evidenciu. Nie ktorí hovoria o byrokracii, z nášho pohľadu, tí, ktorí sa venujú správe seriózne, tieto evidencie a povinnosti uložené novelou už plnili. Bez toho, aby im to prikazoval zákon. Jednoznačne je už určené, že sú povinní umožniť vlastníkovi nahliadať do dokladov. Nové je, že vlastník si môže robiť kópie na vlastné náklady. Je pritom potrebné zabezpečiť ochranu osobných údajov. Toto vidíme ako problematické.

19. Hlasovanie na schôdzi

Rozsiahle zmeny nastali v postupe pri hlasovaní na domových schôdzach.

Áno. Najväčšia zmena nastala v paragrafe 14 zákona, ktorý sa týka pozvánky na schôdzu, zastupovania na schôdzi a písomného hlasovania. Týka sa aj hlasovania a určenia potrebného kvóra. Je presne určené, o čom sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, kedy je potrebný súhlas 2/3 všetkých vlastníkov, kedy stačí nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov a kedy je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

20. Výmena správcu

Ako je to, ak by vlastníci chceli skončiť so správcom a založiť si spoločenstvo?

Pôjde o zmenu spôsobu výkonu správy. V takom prípade už stačí, aby o tom rozhodla nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Podľa nášho názoru podľa doterajšej praxe na schôdze nechodí dostatočný počet vlastníkov a bude ťažké dosiahnuť, aby sa rozhodovalo nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov. Zrejme sa bude čoraz častejšie využívať písomné hlasovanie. Tento spôsob je pre správcu náročnejší na prípravu. Je potrebné, aby osoby poverené vyhodnotením dôsledne vyhodnotili predložené otázky.

Helena Kokolová