[SME; 232/2018; 09/10/2018; s.: 1,2;  Zaradenie: Bývanie a reality]

Navrhnúť exekúciu na neplatiča bude na dlhé lakte

Dohodnúť sa so susedmi v paneláku napríklad na výške odmeny pre domového dôverníka bude zložitejšie.

Novela zákona o vlastníctve bytov prináša nové pravidlá hlasovania. Na jednej strane zjednodušuje otváranie schôdzí, hneď v ďalšom paragrafe však rozhodovanie vlastníkov komplikuje. Noviniek v zákone, ktorý začne platiť v novembri tohto roka, je viac. Kritici schváleného návrhu upozorňujú, že dohodnúť sa v bytovom dome na čomkoľvek, napríklad aj o inštalácii spoločnej antény, bude po novom problematické. Ak ste sa mali na schôdzi vlastníkov bytov dopracovať ku konkrétnemu rozhodnutiu, museli sa na nej podľa pôvodných pravidiel zúčastniť dve tretiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Len vtedy bola schôdza uznášaniaschopná. Ak takýto počet vlastníkov na schôdzu neprišiel, prítomní museli hodinu čakať, aby mohli schôdzu vôbec otvoriť. Toto ustanovenie zo zákona po štyroch rokoch vypadlo. „Vlastníci tak už nebudú musieť pri nižšej účasti hodinu čakať, aby mohli rozhodovať o svojom majetku,“ vysvetlila výkonná riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku (ZBHS) Anna Krajčiová. Spomínaná podmienka bola podľa nej nezmyselná, takže správcovské organizácie túto zmenu vítajú.

Nie je väčšina ako väčšina

Ďalšie schválené zmeny však podľa odborníčky nevedú k urýchleniu a zjednodušeniu pri rozhodovaní vlastníkov, práve naopak.

Na väčšinu bežných hlasovaní bude totiž po novom potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov. Doteraz to bola nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov. Takto sa mohli veci schvaľovať už po spomínanej hodine od otvorenia schôdze, bez ohľadu na počet prítomných. A to je veľký rozdiel. Takto nastavené kvórum môže podľa Anny Krajčiovej brzdiť v dome rozhodovanie o dôležitých záležitostiach. Nie všetci vlastníci sa totiž zaujímajú o dianie v dome a pravidelne chodia na schôdze. „Pri nízkej účasti vlastníkov na schôdzi tak vôbec nebude možné o týchto otázkach rozhodnúť,“ upozornila odborníčka. Spomínané kvórum sa týka aj triviálnych záležitostí ako napríklad rozhodovania o inštalácii alebo úprave spoločnej antény, o nájme spoločných častí domu či o súhlase s úpravou bytu niektorého z vlastníkov. Novela podobne ako doteraz stanovuje kvóra pre hlasovanie podľa toho, o akých závažných veciach sa rozhoduje. Na najdôležitejšie hlasovania – napríklad o úveroch či nadstavbách domu – bude aj naďalej potrebný súhlas dvoch tretín všetkých vlastníkov. V platnosti ostáva aj ustanovenie, podľa ktorého sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov, ak na stôl dostane návrh na predaj spoločného majetku, napríklad nebytového priestoru v dome. So súhlasom nadpolovičnej väčšiny tých, ktorí prídu na schôdzu, sa budú dať odhlasovať len menej dôležité záležitosti.

Exekúcia na dlhé lakte

Ešte väčší problém môže podľa Krajčiovej spôsobiť ďalšie ustanovenie novely, ktoré rieši podávanie návrhu na exekúciu v prípade neplatičov. Kým dnes je podanie návrhu na exekučné konanie v kompetencii správcu, od novembra sa bude musieť najskôr správca spýtať vlastníkov, či môže urobiť prvý krok, ktorý by mal viesť k vymáhaniu dlžnej sumy. „Je ťažké si predstaviť, že vlastníci takýto súhlas nedajú a budú dobrovoľne platiť aj za svojho suseda. Avšak celý proces vymáhania dlhu sa bude zbytočne predlžovať,“ upozornila Anna Krajčiová.

Balkóny a terasy

Ďalšiu plánovanú zmenu sa podarilo v parlamente prijať len napoly. Pôvodne chceli predkladatelia zaradiť balkóny, lodžie a terasy medzi spoločné časti domu. Argumentovali tým, že balkóny aj terasy sú súčasťou vonkajšej stavebnej konštrukcie domu a aj ich oprava sa platí zo spoločnej kasy – z fondu opráv. Po vlne kritiky od vlastníkov bytov, ktorí sa obávali, že pri takto nastavenom zákone by museli na svoj balkón vpustiť kohokoľvek z domu, napokon navrhovateľ ustúpil. Majiteľov bytov s terasami však postavil do nevýhodného postavenia. „Zákon určuje, že z fondu sa financujú len opravy tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu,“ spresnila Krajčiová. V praxi to znamená toľko, že majitelia bytov s terasami budú aj naďalej odvádzať peniaze do fondu opráv aj za časť plochy, ktorá tvorí ich terasu, ale nárok na ich rekonštrukciu zo spoločných peňazí mať nebudú.

Povinné evidencie

Ďalšie zmeny sú viac-menej administratívneho charakteru. Správcom a spoločenstvám zákon ukladá nové povinnosti v oblasti evidencie, a to vyhotoviť zápisnicu z každej schôdze a písomného hlasovania, evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a viesť evidenciu súdnych sporov týkajúcich sa domu. Zástupca vlastníkov čiže „domovník“, ktorý je spojkou medzi vlastníkmi a správcovskou firmou, bude musieť byť po novom vlastníkom niektorého z bytov v dome, prípadne nebytového priestoru. Ak doterajší domovník v dome nevlastní byt ani nebytový priestor, susedia si musia do polovice roku 2019 zvoliť iného. Novela, ktorá vstúpi do platnosti už o necelý mesiac, je v poradí osemnástou zmenou 25 rokov starého zákona. Správcovské organizácie však volajú po úplne novom zákone. „Treba prijať nový, moderný a ucelený právny predpis, ktorý zohľadní potreby praxe a uľahčí vlastníkom bytov starostlivosť o ich majetok,“ uzavrela riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku.

Diana Schniererová