[webnoviny.sk; 12/07/2018; WebNoviny ; Zaradenie: EkonomikaSlovenskoEkonomika z lokality Slovensko]

V prvej polovici tohto roka sa opäť stali témou otázky týkajúce sa vlastníctva a správy bytových domov. O prijatých, ako aj navrhovaných zmenách sme sa rozprávali s výkonnou riaditeľkou Združenia bytového hospodárstva na Slovensku (ZBHS) Annou Krajčiovou.

Na poslednej schôdzi parlamentu sa rokovalo o dvoch dôležitých zákonoch. Kým jeden bol schválený, hlasovanie o tom druhom sa odložilo na jeseň. Čo prináša zmena katastrálneho zákona?

Prináša najpodstatnejšiu zmenu v dlhodobo neriešenom a problematickom výklade tzv. zákonného záložného práva v prospech práv vlastníkov bytov. Umožní bezproblémový zápis zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností, čo je dobrou správou pre vlastníkov bytov.

Na čo slúži zákonné záložné právo?

Účelom zákonného záložného práva je zabezpečiť, aby v prípade vzniku dlhu za byt, či už sú to nezaplatené príspevky do fondu údržby a opráv, alebo nezaplatené platby za plnenia spojené s užívaním bytu, teda napríklad za vodu, teplo a podobne, mohli byť tieto nedoplatky zaplatené z peňazí získaných z predaja bytu dlžníka.

Toto ustanovenie nie je nové v našom právnom systéme, kde teda vznikol problém?

Až donedávna bolo uplatňovanie zákonného záložného práva bezproblémové, a v plnom rozsahu plnilo svoju ochrannú funkciu. Približne pred 3 rokmi si ale katastrálne úrady začali vysvetľovať postupy po svojom a začali podmieňovať zápis zákonného záložného práva vznikom konkrétnej pohľadávky. Súdne rozhodnutia však boli v prvých prípadoch opačné, na čo reagoval Úrad geodézie a kartografie návrhom uzákoniť ním uplatňovaný, no nesprávny prístup.

Počas legislatívneho procesu sa však podarilo dosiahnuť presný opak, ako sa Vám to podarilo?

V rámci rozporového konania sme argumentovali najmä neprijateľnosťou takých zmien, ktoré odsúvajú práva vlastníkov bytov na vedľajšiu koľaj a uprednostňujú uspokojenie pohľadávok bankových inštitúcií. Naše úsilie prinieslo svoje ovocie a nakoniec bol do parlamentu predložený a následne schválený návrh, ktorý jednoznačne určuje, že ak ide o zápis záložného práva, ktoré vzniká zo zákona, listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky nie je potrebné prikladať.

V parlamente je stále aj druhý zákon, silne diskutovaná poslanecká novela týkajúca sa viacerých zmien v zákone o vlastníctve bytov. Čo je jej hlavným cieľom?

Predkladatelia sa pustili do pomerne ambicióznej novely 25 rokov starého zákona, čo prirodzene prináša viaceré úskalia a problémy. Združenie oceňuje, že navrhovatelia novely nahlas pomenovali základný problém správy bytových domov, ktorým je rozdrobenosť problematiky medzi viaceré ministerstvá – kým oblasť občianskoprávnych vzťahov spadá pod ministerstvo spravodlivosti, práva a povinnosti vlastníkov bytov a správcu má vo svojej gescii ministerstvo financií, podmienky pre činnosť správcu upravuje zákon z dielne ministerstva dopravy. Na druhej strane tým, že ide o poslaneckú novelu, tak tento návrh neprešiel širokou odbornou diskusiou, čo bolo na škodu návrhu.

Do médií sa dostala najmä Vaša kritika zahrnutia lodžii, balkónov do spoločných častí domu, prečo by to bol podľa Vás problém?

Pri osobnom rokovaní s navrhovateľmi ZBHS predložilo viacero pripomienok k prvotnému návrhu a tiež množstvo požiadaviek na ďalšie zmeny zákona o vlastníctve bytov. Konkrétne k balkónom a lodžiám musím uviesť, že zámer zaradiť ich medzi spoločné časti domu ako taký združenie nespochybňuje, naopak, zo stavebno-technického hľadiska je takýto krok správny. Ak však takýto návrh prichádza až po 25 rokoch od účinnosti zákona, mala by mu predchádzať dôsledná právna analýza a odborná diskusia. Balkóny a lodžie boli doteraz pri prevode vlastníctva bytov spravidla uvádzané v kúpnych zmluvách ako súčasť bytu, ich výmera však nebola započítaná do podlahovej plochy.

Táto zmena sa mala týkať aj terás, tam by to bolo asi ešte problematickejšie?

V čase, keď vstúpil do platnosti zákon o vlastníctve bytov, existovali iba spoločné terasy, ku ktorým mali prístup všetci užívatelia bytov. Zrejme aj z tohto dôvodu zákon neurčuje, že plocha terasy sa nezapočítava do plochy bytu. Postupne však v novostavbách takéto terasy vznikali, odpredávali sa do osobného vlastníctva a v niektorých prípadoch sú započítané aj v spoluvlastníckom podiele. Nemôžeme preto súhlasiť s takou legislatívnou zmenou, ktorá môže vyvolať množstvo nejasností, súdnych sporov a právnu neistotu.

Toto právne ustanovenie však zo zákona v druhom čítaní vypadlo. Je to podľa Vás správny krok?

Sme radi, že predkladatelia si uvedomili, aj po našej kritike, že takýto postup by nebol správny a priniesol by namiesto želaného zlepšenia len ďalšie problémy, súdne spory a právnu neistotu. Nemení to však nič na veci, že by bolo potrebné pripraviť širokú legislatívnu zmenu v tejto oblasti za účasti všetkých zainteresovaných strán.

Vaša druhá zásadná pripomienkou bola k potrebe hlasovania o vymáhaní dlhu od neplatiča formou exekúcie alebo dobrovoľnej dražby. Aký je súčasný stav a čo sa malo zmeniť?

Podľa pôvodnej novely by s podaním návrhu na exekúciu alebo dobrovoľnú dražbu musela súhlasiť dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov v dome. Schválenie tejto zmeny by prakticky znemožnilo vymáhanie dlhov od neplatičov a znevýhodnilo tých vlastníkov, ktorí si svoje povinnosti riadne a včas plnia. Pokiaľ viem toto ustanovenie bolo zmenené a bude k tomu potrebná nadpolovičná väčšina. My si však myslíme, že o tejto veci by sa nemalo ani hlasovať, ak sa splnia zákonné podmienky k začatiu exekúcie, či dobrovoľnej dražby. Správca je zo zákona povinný dlhy vymáhať, preto hlasovanie vlastníkov o tejto veci považujeme za zbytočnú komplikáciu a odďaľovanie riešenia problému.

Myslíte si, že sa tieto zmeny ešte stihnú zakomponovať do tohto návrhu zákona?

Tým, že parlament nehlasoval o tejto novele, je možné ešte vyladiť tento zákon tak, aby konečná podoba bola na prospech vlastníkov bytov a pomohla ku skvalitneniu výkonu správy bytových domov. Verím, že nám ide o to isté, o čo ide aj predkladateľom tohto návrhu.