[HN; 119/2018; 21/06/2018; s.: 12; Helena Kokolová a Táňa Rundesová ; Zaradenie: 20 OTÁZOK A ODPOVEDÍ]

 

NOVELA ZÁKONA

Za posledných 11 rokov neprišla žiadna vládna iniciatíva týkajúca sa zmeny 25 rokov starého predpisu, ktorý platí v bytovkách. Tvrdia to odborníci, a preto denne riešia problémy vlastníkov bytov. Tu sú ich názory a niektoré zmeny, ktoré sa snažia presadiť.

Odpovedá Marek Valachovič, advokát a vedúci autorského kolektívu komentára k zákonu

1. Formulovanie návrhu

Poslanecký návrh novely zákona o bytoch a nebytových priestoroch sa v parlamente dostal už do druhého čítania a je v medzirezortnom pripomienkovom konaní. Ako ho hodnotíte?

Je v ňom ešte viacero otázok, ktoré by bolo potrebné legislatívne vyladiť. Verím, že sa v rámci parlamentnej rozpravy upraví a spresní v prospech tých, ktorým je primárne určený, to znamená v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

2. Balkóny, lodžie, terasy

Sporným bodom návrhu poslaneckej novely, ktorá je už v parlamente, je zaradenie balkónov, lodžií a terás medzi spoločné časti domu. Ako je to teraz?

Súčasné znenie zákona priamo neuvádza vo výpočte spoločných častí domu balkóny, lodžie ani terasy, avšak výpočet spoločných častí je len demonštratívny. Ich zaradenie medzi výpočet spoločných častí domu sa za posledné týždne stalo spornou časťou novely. Spoločnými sú aj iné časti domu než tie, ktoré sú výslovne uvedené v bytovom zákone, čo podporuje aj judikatúra Najvyššieho súdu.

3. Financovanie opráv

Zákon už v súčasnosti výslovne stanovuje, že z fondu opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu vrátane opráv balkónov a lodžií, nie však aj terás.

Je to tak, pričom financovanie opráv terás z fondu mala do zákona doplniť práve navrhovaná novela. Ak by teda balkóny a lodžie neboli v spoločnom vlastníctve všetkých vlastníkov, nebol by dôvod financovať ich opravy zo spoločného fondu. Podľa posledných medializovaných informácií však bod ohľadne zaradenia balkónov, lodžií a terás medzi spoločné časti domu má byť z návrhu vypustený, čo je na škodu právnej istoty vlastníkov do budúcnosti.

4. Hodinové čakanie

Navrhovatelia avizujú, že sa už nebude čakať hodinu od začatia domovej schôdze na to, aby sa zišiel potrebný počet vlastníkov. Ako by to malo byť?

Upozorňujem, že navrhovaná novela nezavádza to, že len vlastníci prítomní na schôdzi budú môcť prijať akéhokoľvek rozhodnutie o správe domu a spoločného pozemku len jednoduchou väčšinou hlasov prítomných. Novela prehľadnejšie stanovuje v jednom ustanovení pre konkrétne druhy dôležitých rozhodnutí príslušné hlasovacie kvóra, pričom až podľa počtu prítomných vlastníkov na schôdzi sa bude môcť určiť, aké rozhodnutie budú môcť vlastníci na schôdzi z navrhovaného programu vzhľadom na svoj počet prijať.

5. Prijímanie rozhodnutí

Ako sa bude hlasovať?

Napríklad, ak v dome s 30 bytmi príde na schôdzu len desať vlastníkov bytov, ktorí disponujú spolu desiatimi hlasmi, napríklad schváliť, zmeniť alebo vypovedať zmluvu o výkone správy nebudú môcť. Zákon už teraz na prijatie takého rozhodnutia vyžaduje nadpolovičnú väčšinu všetkých hlasov.

Odpovedá Vojtech Molnár, predseda Predstavenstva Slovenského zväzu bytových družstiev

6. Vymáhanie platieb

Správca domu má podľa platného zákona na starosti aj vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde opráv a iných nedoplatkov. Čo navrhujete zmeniť?

Správca má vymáhať nedoplatky vo fonde a úhrady za užívanie bytu alebo nebytového priestoru. Základnou úlohou správcu je vymáhanie týchto dvoch nedoplatkov, a to v súlade s jeho základnými povinnosťami. Formulácia predkladateľov, že má mať na starosti aj vymáhanie „iných pohľadávok a nárokov“, je veľmi široká. Zahŕňa totiž množinu pohľadávok aj iných, ako sú pohľadávky zo spoločných častí a zariadení bytového domu, a nárokov, ktoré nie sú definované.

7. Široká definícia

Správca má na starosti aj iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku. Váš zväz toto znenie z platného zákona navrhuje vypustiť. Prečo?

Pojem „iné činnosti“ je definovaný mimoriadne široko a predstavuje aj také činnosti, ktoré nesúvisia s tým, čo je správa bytového domu a čo je kryté poplatkom za správu. Navrhujeme preto vypustiť aj ustanovenie, podľa ktorého má správca zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Tiež je to nad rámec správy. Staviame totiž správcu do pozície ochrancu jednej skupiny vlastníkov voči druhej. Je predsa zástupcom všetkých.

8. Zmluva o spoločenstve

Na uzavretie zmluvy o spoločenstve je potrebné rozhodnutie vlastníkov a zmluvu podpisuje zvolený predseda spoločenstva a iná osoba, ktorú si vlastníci určia. To je poslanecký návrh. Vy trváte na terajšom znení. Prečo?

Nepovažujeme za šťastné riešenie podpisovať zmluvu inými osobami na to poverenými alebo určenými. Vždy je lepšie, ak zmluvu podpisujú vlastníci bytov a nebytových priestorov. Vlastníci z aplikačnej a doterajšej praxe sú zvyknutí zmluvu podpisovať. Pri prvom prevode ju uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina všetkých, a podľa nás má byť aj podpísaná nadpolovičnou väčšinou všetkých. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých a vlastník ju nemôže jednostranne vypovedať.

9. Zmluva so správcom

Schválená zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik sú záväzné pre všetkých, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi. Vlastník takto vyhotovenú zmluvu nemôže vypovedať. Správca bude povinný doručiť ju do 30 dní od schválenia každému vlastníkovi. Prospeje vlastníkom táto zmena?

Predkladateľmi zvolené riešenie podpisovania len jednou osobou nepovažujeme za adekvátne významu, obsahu a rozsahu zmluvy o výkone správy. Je potrebné, aby sa s ňou oboznámil čo najširší okruh vlastníkov, a preto je potrebné, aby ju podpisovali viacerí, najlepšie nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. V budúcnosti by mohli byť komplikácie pri platnosti zmlúv o výkone správy, ktorú by podpisoval iba jeden vlastník. Je potrebné mať na zreteli aj procesy pri pristupovaní k zmluve o výkone správy, čo sa robí pri zmene vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.

10. Povinnosti správcu

Kde by mala byť deliaca čiara medzi tým, čo je povinný správca robiť a čo môže robiť nad rámec zákona?

Navrhujeme, aby sa v ustanovení, podľa ktorého má zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o výkone správy „a s týmto zákonom“, vypustila formulácia „a s týmto zákonom“. Takto by bolo jasné, čo je potrebné a ktoré činnosti sa zaviaže robiť dobrovoľne, na základe zmluvy o výkone správy s vlastníkmi. Preto nie je možné do ustanovenia poňať ešte aj povinnosti, ktoré mu jasne stanovuje zákon.

11. Dobrovoľná dražba

Ako sa podáva návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome teraz a čo sa v tom má zmeniť?

Podaním návrhu na dobrovoľnú dražbu sa majú uspokojiť pohľadávky, napríklad z nesplácaných úverov – teda z právnych úkonov týkajúcich sa domu, jeho spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva, ale aj pohľadávky voči vlastníkovi z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru. Záložné právo k bytu vzniká zo zákona, a to v prospech spoločenstva. Ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností. Nie je riešením zvyšovať kvórum pri hlasovaní o návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby a navrhujeme také isté kvórum ako doteraz, to znamená stačí nadpolovičná väčšina všetkých.

12. Zástupca na súde

Poslanecký návrh pôvodne počítal aj s vypustením ustanovenia o zastupovaní na súde. Váš zväz to neodporúčal. Prečo?

Navrhujeme ponechať pôvodné znenie textu zákona, podľa ktorého je správca povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov pred súdom. V konaní na súde zastupuje tých vlastníkov, proti ktorým smeruje návrh podaný prehlasovaným vlastníkom, návrh na začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone správy podaný iným vlastníkom v dome alebo návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom v dome; toto zastupovanie trvá, kým sa v konaní pred súdom nepreukáže rozpor záujmov správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov. Toto znenie platí a znamená nevyhnutnú právnu úpravu legitimity správcu domu pre svoju činnosť. Akceptované je aj súdmi, inými orgánmi, správcami aj vlastníkmi. Vyhovuje súčasnému stavu a je potrebné ho zachovať. Vypustenie tohto odseku v návrhu nemá žiadne opodstatnenie a je v rozpore s duchom zákona.

13. Doklady k domu

Na rozdiel od poslaneckého návrhu zväz chce zúžiť okruh dokladov, ktoré je správca povinný uchovávať. Prečo?

Navrhujeme, aby spoločenstvo a správca boli povinní uschovávať nevyhnutný čas zápisnice zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledky písomných hlasovaní. Tiež písomnosti a dokumenty o súdnych sporoch. Mali by umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie na jeho vlastné náklady nahliadnuť do dokladov, ktoré sa týkajú správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie; pri poskytovaní týchto informácií sú predseda alebo správca povinní zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu. Poslanecký návrh pri týchto povinnostiach má znaky prílišnej formalizácie ukladaním takých vecí správcovi alebo spoločenstvu, ktoré by ich neúmerne zaťažili a zahltili. Prispelo to vo zvýšenej miere k šikanóznemu výkonu práva vlastníkov.

14. Cena pozemku

Nie všetky pozemky pod bytovkami sú už odkúpené. Za akú cenu sa odkupujú?

Za cenu, ktorá sa určuje podľa už neplatnej vyhlášky. Poukazujeme na to, že v zákone je stále odkaz na túto vyhlášku. Sú s tým problémy pri odkupovaní priľahlých pozemkov. Dávame to ako podnet zainteresovaným, aby sa nad tým zamysleli a pripravili také znenie, ktoré by zodpovedalo zákonnému stavu.

Odpovedá Anna Krajčiová, výkonná riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku

15. Gestori zákona

Na nedávnej tlačovej konferencii predstavili poslanci Národnej rady svoj návrh novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ako túto iniciatívu hodnotíte?

Združenie oceňuje, že navrhovatelia novely nahlas pomenovali základný problém správy bytových domov, ktorým je rozdrobenosť problematiky medzi viaceré ministerstvá – kým oblasť občianskoprávnych vzťahov spadá pod ministerstvo spravodlivosti, práva a povinnosti vlastníkov bytov a správcu má vo svojej gescii ministerstvo financií, podmienky pre činnosť správcu upravuje zákon z dielne ministerstva dopravy.

16. Iniciatíva vlády

Ide o poslanecký, nie vládny návrh. Nemala by iniciatíva vychádzať od vlády?

Naše združenie dlhodobo upozorňuje na to, že zákon o vlastníctve bytov je už zastaraný, nevyhovuje súčasným podmienkam a je potrebná jeho rozsiahla novelizácia alebo prijatie novej ucelenej legislatívy pre túto oblasť. Očakávané a potrebné zmeny zatiaľ nepriniesol ani záväzok vlády v programovom vyhlásení: „V nadchádzajúcom období bude vláda riešiť aj problematiku právnych vzťahov a zodpovednosti pri správe a údržbe bytových domov vyplývajúcich z vlastníctva bytov v bytových domoch.“ Tento záväzok je zatiaľ iba na papieri a problémy súvisiace so správou bytových domov zostávajú naďalej na okraji záujmu ústredných orgánov štátnej správy. Aj to je jeden z dôvodov, prečo Združenie bytového hospodárstva na Slovensku uvítalo záujem poslancov riešiť novelou zákona aspoň časť nahromadených problémov. Pri osobnom rokovaní s navrhovateľmi ZBHS predložilo viacero pripomienok k prvotnému návrhu a tiež množstvo požiadaviek na ďalšie zmeny zákona o vlastníctve bytov.

17. Lodžie a balkóny

Ste proti tomu, aby boli terasy, balkóny a lodžie spoločným vlastníctvom vlastníkov bytov. Prečo?

Zámer zaradiť ich medzi spoločné časti domu ako taký združenie nespochybňuje, naopak, zo stavebno-technického hľadiska je takýto krok správny. Ak však takýto návrh prichádza až po 25 rokoch od účinnosti zákona, mala by mu predchádzať dôsledná právna analýza a odborná diskusia. Balkóny a lodžie boli doteraz pri prevode vlastníctva bytov spravidla uvádzané v kúpnych zmluvách ako súčasť bytu, ich výmera však nebola započítaná do podlahovej plochy.

18. Hradenie opráv

Vlastník bytu s balkónom alebo lodžiou prispieva do fondu opráv vyššou sumou. Prečo?

Vlastník prispieva do fondu opráv a údržby domu určitou sumou aj za balkón a lodžiu, pričom podľa zákona z fondu sa hradia aj náklady na opravy a údržbu balkónov a lodžií. V súlade so zákonom sa v mnohých bytových domoch vlastníci dohodli na tom, že náklady na rekonštrukciu balkónov a lodžií v plnej výške zaplatí vlastník bytu, často v pravidelných mesačných splátkach rozvrhnutých na niekoľko rokov. Vyhlásenie balkóna za spoločnú časť domu však môže situáciu zásadne zmeniť a vyvolať právnu neistotu vlastníkov.

19. Terasy v domoch

Osobitným problémom sú terasy. Prečo?

V čase, keď vstúpil do platnosti zákon o vlastníctve bytov, existovali iba spoločné terasy, ku ktorým mali prístup všetci užívatelia bytov. Zrejme aj z tohto dôvodu zákon neurčuje, že plocha terasy sa nezapočítava do plochy bytu. Postupne však v novostavbách takéto terasy vznikali, odpredávali sa do osobného vlastníctva a v niektorých prípadoch sú započítané aj v spoluvlastníckom podiele. Nemôžeme preto súhlasiť s takou legislatívnou zmenou, ktorá môže vyvolať množstvo nejasností, súdnych sporov a právnu neistotu.

20. Vymáhanie dlhu

Navrhujú sa aj zmeny pri vymáhaní dlhu neplatiča. K tomu máte tiež zásadnú pripomienku. Prečo?

Po novom by s podaním návrhu na exekúciu alebo dobrovoľnú dražbu musela súhlasiť dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov v dome. Schválenie tejto zmeny by prakticky znemožnilo vymáhanie dlhov od neplatičov a znevýhodnilo tých vlastníkov, ktorí si svoje povinnosti riadne a včas plnia. Keďže navrhovatelia oznámili, že v súčasnosti ešte pripravujú viaceré zmeny vo svojom návrhu, veríme, že konečná podoba novely zákona bude na prospech vlastníkov bytov a pomôže skvalitneniu výkonu správy bytových domov.