[HN; 97/2017; 23/05/2017

 

Čo musia vlastníci bytov dodržať, ak si chcú zvoliť novú správu v dome. Ako sa menia podmienky pre správcovské spoločnosti. Koľkými hlasmi na schôdzi možno meniť pomery v bytovke. Tieto aj ďalšie otázky vám zodpovedia naši experti.

Anna Krajčiová, výkonná riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku ( ZBHS )

1. Prísne kritériá

Aké podmienky a odkedy budú musieť splniť správcovia bytových domov?

Od budúceho roku môžu správu vykonávať iba tí, ktorí budú v zozname správcov. Do zoznamu sa dostanú, len ak preukážu odbornú spôsobilosť na výkon správy – teda ak absolvujú odborné vzdelávanie v akreditovanom vzdelávacom programe v rozsahu minimálne 90 hodín. Medzi ďalšie podmienky pre zápis patrí aj povinnosť mať zriadenú kanceláriu na účely uplatňovania práv vlastníkov. Tiež povinnosť mať uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu vzniknutú pri výkone správy. A to v rozsahu, ktorý zodpovedá počtu bytových domov, ktoré spravujú, a miere rizika spojeného s výkonom správy. Doklady, ktoré musia k žiadosti pripojiť, sú v zákone o správcoch bytových domov. Zoznam sa už postupne napĺňa.

2. Špeciálne vzdelávanie

V rámci odborného vzdelávania musia správcovia získať aj špeciálne znalosti. Aké?

Odborná spôsobilosť správcov sa získava absolvovaním ďalšieho vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe, pričom zákon určuje aj zameranie odborného vzdelávania rozdelené do štyroch oblastí. Ide o: základné právne predpisy týkajúce sa výkonu správy bytových domov, administratívne zabezpečenie výkonu správy, odborné a technické zabezpečenie správy a prevádzky budov a napokon finančný manažment a hospodárenie.

3. Účel zvyšovania kvalifikácie

Mnohí správcovia si myslia, že musia mať odbornú špecializáciu len preto, aby ich zapísali do zoznamu správcov. Je to tak?

Účelom odborného vzdelávania určite nie je iba splniť podmienky na zápis do zoznamu správcov, a teda možnosť podnikať aj po 1. januári 2018. Účelom je predovšetkým zvýšiť kvalitu výkonu správy bytových domov, aby mali majitelia bytov istotu, že o ich nehnuteľnosť sa stará odborne zdatná správcovská organizácia.

4. Zánik zmlúv

Čo ak správca kritériá zákona nesplní? Ako sa to dotkne vlastníkov?

Ak k 31. 12. 2017 podmienky dané zákonom o správcoch bytových domov spĺňať nebude, zmluvy o výkone správy, ktoré s takýmto správcom vlastníci pred 1. januárom 2018 uzatvorili, zaniknú najneskôr 30. júna 2018. O tom bude povinný vlastníkov písomne informovať. A to najneskôr 60 dní pred zánikom zmlúv. Tí si musia zvoliť nového správcu alebo sa dohodnúť na založení spoločenstva vlastníkov. Podobne sa bude postupovať aj vtedy, ak ministerstvo vyčiarkne správcu zo zoznamu.

5. Zlyhanie komunikácie

Čo býva častým dôvodom na výmenu správcu?

Zlyhanie vzájomnej komunikácie. Nedokáže ústretovo komunikovať s vlastníkmi, zrozumiteľne vysvetliť postupy pri prevádzke bytového domu, pri vyúčtovaní nákladov s tým spojených. Nevie ich motivovať k takým rozhodnutiam, ktoré umožnia urobiť potrebnú údržbu, opravy a rekonštrukcie. Po čase to vyústi do nespokojnosti v dome a k snahe o jeho výmenu. Potrebný je však nielen záujem správcu, ale aj vlastníkov. Množia sa totiž prípady, keď schôdza pre nízku účasť nie je uznášaniaschopná. Takto sa opakovane odďaľuje prijímanie potrebných rozhodnutí.

6. Postup pri výmene

Ak sa dom rozhodne pre výmenu, aký postup musia vlastníci dodržať?

V prvom rade musia rozhodnúť o výpovedi zo zmluvy o výkone správy so súčasným správcom. Môžu tak urobiť na schôdzi alebo písomným hlasovaním. Na žiadosť štvrtiny vlastníkov je správca povinný zvolať schôdzu. Ak do 15 dní od doručenia žiadosti schôdzu nezvolá, toto právo prechádza na tých vlastníkov, ktorí o to žiadali. Oznámenie s programom sa doručuje každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru najmenej päť dní vopred. Štvrtina môže tiež vyhlásiť písomné hlasovanie. A to, ak ho na ich žiadosť do 15 dní nevyhlási správca.

7. Hlasy vlastníkov

Koľko hlasov je potrebných na výmenu správcovskej spoločnosti alebo bytového družstva?

Aby bola výpoveď platná, musí byť schválená nadpolovičnou väčšinou hlasov. Rátajú sa do toho aj vlastníci nebytových priestorov, nielen bytov, a za každý byt je platný jeden hlas. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve nedohodli inak. Začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede správcovi. Počas toho sa vlastníci musia rozhodnúť, akým spôsobom bude správa domu ďalej vykonávaná. Na schválenie zmluvy o výkone správy s novým správcom vyžaduje zákon súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov, avšak ak by si chceli založiť spoločenstvo vlastníkov, potrebujú súhlas dvojtretinovej väčšiny.

8. Prebratie dokumentácie

Aké dokumenty musia dostať vlastníci pri výmene?

Správu o činnosti od odchádzajúceho správcu a všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu, vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia. Povinný je predložiť ich vlastníkom 30 dní pred skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva. Keďže zákon o vlastníctve bytov nešpecifikuje, ktoré konkrétne doklady by mal odovzdať, v praxi sa často stretávame s tým, že sú neúplné a nový správca má na začiatku sťažené podmienky. Preto je dobré, ak si vlastníci v spolupráci s novým správcom vopred pripravia ich zoznam a o ich odovzdaní spíšu protokol. Je to najmä projektová dokumentácia domu, stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie, energetický certifikát, dokumenty o vykonaných revíziách a odborných skúškach technických zariadení, zmluvy s dodávateľmi, úverové zmluvy, prehľad nedoplatkov jednotlivých vlastníkov a stav ich vymáhania, platné rozhodnutia vlastníkov bytov, napríklad zásady pre vyúčtovanie nákladov, a množstvo ďalších.

9. Výška odmeny

Ako je to s odmenou správcu?

V našom združení je 80 členov, z ktorých takmer 70 aktívne vykonáva správu bytových domov. Odmena je u každého z nich odlišná a pohybuje sa v rozpätí od päť do približne 14 eur za jeden byt alebo nebytový priestor mesačne. V priemere je to okolo osem eur mesačne vrátane DPH. Nižšie poplatky za správu sú hlavne v obciach a menších mestách s vysokou mierou nezamestnanosti. Správca potom nemá dostatočné finančné zdroje na skvalitňovanie svojich služieb. Ak poskytuje služby nad rámec štandardnej správy domu, napríklad zabezpečenie rekonštrukcie a modernizácie, vybavenie stavebného povolenia, úveru, zabezpečenie nepretržitej havarijnej služby a podobne, ceny za tieto nadštandardné služby sú obsiahnuté v osobitnom cenníku.

Karin Strasserová, HomePro Správcovská

10. Výber nového správcu

Ak je už „starý“ správca odvolaný, akým postupom sa má vybrať nový?

Výber nového správcu treba dôkladne zvážiť a vybrať na základe určitých kritérií. Odporúča sa postupovať nasledovne. Zvoľte si komisiu, ktorú majitelia bytov poveria výberovým konaním. Komisia pozve niekoľko správcovských spoločností – buď na základe osobných skúseností, alebo referencií do výberového kola. Oslovené spoločnosti by mali absolvovať obhliadku domu, dostať podklady a pripraviť prvú cenovú ponuku na správu domu. Potom správcovské spoločnosti odprezentujú postup pri preberaní správy, cenovú ponuku a komisia vyberie top 1– 3 správcovské spoločnosti podľa zvolených kritérií. Vybraní kandidáti sa prizvú na schôdzu majiteľov, kde musí byť zvolený nový správca opäť nadpolovičnou väčšinou hlasov. Účastníci schôdze na záver podpíšu novú zmluvu o výkone správy a podpismi potvrdia svoju voľbu.

11. Odovzdanie „žezla“

Ako prebehne prevzatie „žezla“ zo strany nového správcu?

Alexander Gubric, odborník na správu domov

12. Sankcie za neúčasť

Hrozia nejaké sankcie tým vlastníkom, ktorí nechodia na domové schôdze? Nie, nehrozia. Zákon im pritom ukladá povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním na schôdzi rozhodovať. Myslím si, že o všetkom okolo správy domu by mala rozhodovať väčšina prítomných hneď po oznámení začiatku schôdze. Inak vlastníkov k účasti asi nedonútime. Dnes veľmi veľa vlastníkov v dome ani nebýva, byty prenajímajú. Na správe domu sa takto vôbec nezúčastňujú. Často nedajú na seba ani kontakt. Odďaľujú sa opravy, modernizácia. Zákonodarca na mnohých miestach trestá správcu za neplnenie povinností, hoci mnohé sú diskutabilné. Vlastníka však, ak si povinnosť neplní, netrestá.

13. Písomné hlasovanie

Využívajú vlastníci písomnú formu?

Musia sa vypracovať hlasovacie lístky s otázkami, ide o časovo náročnú prácu. Odpadla by, ak by sa vlastníci na schôdzach zúčastňovali. Urýchlili by tak riešenie často aj akútnych problémov v dome. Neúčasťou je, naopak, potrestaný správca a tí zástupcovia vlastníkov, ktorí písomné hlasovanie vykonávajú. Sú prípady, keď je na prijatie rozhodnutia potrebný súhlas všetkých. Zákonodarca takto takmer vylúčil prevod spoločných častí a zariadení domu, pretože tu treba súhlas všetkých. Pri písomnom hlasovaní o týchto prípadoch musia byť minimálne dvaja overovatelia zvolení na schôdzi. Vždy pred písomným hlasovaním tak treba opäť zvolať schôdzu a až potom zorganizovať písomné hlasovanie. Prečo? Nestačí, že podpis hlasujúceho overia ktoríkoľvek vlastníci bytov ako svedkovia? Z toho usudzujem, že tvorcovia zákona nemali žiadne skúsenosti zo schôdzí a skomplikovali správu a rozhodovanie o dome.

14. Nadstavby v domoch

Ako sa realizujú nadstavby, koľko hlasov je potrebných?

Zákonodarca ich skomplikoval. Ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví, právo veta majú vlastníci, ktorí majú byt na najvyššom poschodí. Vždy sa nájde jeden, ktorý je proti, a tým znemožní zveľadiť dom touto formou. Napriek tomu, že s tým súhlasia viac ako dve tretiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Monika Šamková, prezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov

15. Spoločenstvá v domoch

Podmienky pre správcov bytových domov sa sprísňujú. Dotkne sa to nejako aj tých bytových domov, ktoré majú založené spoločenstvá vlastníkov?

Áno, dotkne. A to tak, že funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Znamená to, že funkciu predsedu spoločenstva nemôže vykonávať osoba, ktorá nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.

16. Zmena formy správy

Ak vlastníci nie sú spokojní so správcom a chcú si založiť samosprávu v dome, čo by mali urobiť?

Mali by vedieť, že v takom prípade sa mení forma správy, na čo je potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny. Ak sa teda rozhodnú zmeniť formu správy, a to zo správcu na spoločenstvo vlastníkov bytov, musí byť niekto z nich ochotný vykonávať funkciu predsedu a ďalší obsadiť radu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. K opačnej zmene formy správy, teda zo spoločenstva na správcu, dochádza vtedy, ak sa v bytovom dome takí vlastníci nenájdu.

17. Štvrtina vlastníkov

Skupina vlastníkov môže naraziť na odpor správcu alebo časti vlastníkov. Ak chcú vyvolať schôdzu na tému zmeny, ako by si ju mali pripraviť?

Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov požiada správcu o zvolanie schôdze vlastníkov. Ak ju ten v zákonnej lehote nezvolá, môže ju zvolať štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Argumentom je nesúlad výkonu správy so zmluvou o výkone správy.

18. Administratíva pri výmene

Kto zabezpečuje administráciu spojenú so zmenou formy správy?

Správca vtedy, ak prechádza správa zo spoločenstva na správcu. Spoločenstvo, ak prechádza správa zo správcu na spoločenstvo. Ak je správa vykonávaná správcom na základe zmluvy o výkone správy, postup zmeny formy správy je nasledovný: 1. vlastníci schvaľujú výpoveď zmluvy o výkone správy a doručia ju správcovi; 2. schvália zmenu formy správy zo správcu na spoločenstvo; 3. schvália založenie spoločenstva; 4. vypracujú a schvália zmluvu o spoločenstve; 5. zaregistrujú spoločenstvo na okresnom úrade v krajskom meste, na odbore všeobecnej vnútornej správy.

19. Koniec samosprávy

O dom sa doteraz staralo spoločenstvo. Aký je postup, ak ho chcú majitelia bytov zveriť do rúk správcovskej spoločnosti?

Vlastníci musia schváliť zmenu formy správy zo spoločenstva na správcu dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov. Zabezpečiť likvidáciu spoločenstva a jeho výmaz z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, uzavrieť zmluvu o výkone správy so správcom. Podotýkam, že pri zmene formy správy nemôže byť bytový dom ani jeden deň bez správy bytového domu.

Zdenka Jurčáková, odborná konzultantka Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností

20. Uprednostnenie platieb

Ak mám v ročnom vyúčtovaní nedoplatok, ale chcem ho reklamovať, čo mám urobiť skôr?

Ako vlastník bytu by ste mali dodržať zásadu, že najprv vyrovnajte nedoplatok a až potom reklamujte svoje vyúčtovanie. Mnohí vlastníci si myslia, že ak vyúčtovanie reklamujú, zaplatia nedoplatok až potom. Ak vám však uznajú reklamáciu, o ktorú sa vám potom nedoplatok zníži, správca a spoločenstvo vám okamžite vrátia právom vyreklamovaný finančný rozdiel.