[HN; 83/2020; 30/04/2020; s.: 15; Helena Kokolová ;

Zaradenie: 20 OTÁZOK A ODPOVEDÍ]

PORADŇA

Správcovia navrhujú odloženie ročných vyúčtovaní za byt a ďalšie zmeny v zákone o bytoch. Šírenie nového koronavírusu odhalilo jeho slabé stránky. Odborníci radia, ako v jednotlivých situáciách postupovať.

Odpovedá Marek Valachovič advokát

1. Zabezpečenie platieb

Ktoré platby by si mali majitelia bytov v bytových domoch zabezpečiť?

Pohľadávky zo zákona zabezpečené zákonným záložným právom k bytom a nebytovým priestorom bez ohľadu na aktuálnu pandémiu. Vlastníci sa teda nemusia báť, že by pre momentálnu situáciu prišli o toto zákonné záložného právo, ktoré viazne na byte a nebytovom priestore počas celej jeho existencie. V súčasnosti je zákonom do 31. mája 2020 obmedzený len výkon tohto záložného práva.

2. Objektívne dôvody

Ako majú postupovať tí, ktorí sa dostanú do omeškania s platením?

Ak sa tak stalo z objektívnych dôvodov, napríklad stratili zamestnanie, klesli im príjmy, môžu kontaktovať predsedu spoločenstva alebo správcu a oznámiť mu tento stav. Požiadať ho o povolenie splátkového kalendára na úhradu svojho dlhu.

3. Ohrozená prevádzka

Ohrozená je prevádzka bytoviek. Ako by teda mali postupovať správcovia a predsedovia samospráv?

Sú závislí výlučne od vybraných finančných prostriedkov od vlastníkov. Zároveň je zákonnou povinnosťou predsedu alebo správcu vymáhať vzniknuté nedoplatky.

4. Platobná disciplína

Obmedzené alebo ohrozené je aj dodávanie základných energií. Ako sa dá tomu predísť?

Vlastníci nemusia po skončení mimoriadnej situácie hneď pristúpiť k súdnemu uplatneniu svojich pohľadávok alebo k výkonu zákonného záložného práva. Práve dohoda o splácaní dlhu s prípadnými sankciami pre neplnenie splátkového kalendára môže byť riešením situácie. Jej uzavretie je v kompetencii správcu alebo predsedu spoločenstva. Nemusia o nej hlasovať vlastníci.

Odpovedá Anna Krajčiová, výkonná riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku

5. Opatrenia štátu

Aké opatrenia by mal štát najbližšie prijať?

Nevyhnutné je odložiť termín na vypracovanie a doručenie ročných vyúčtovaní vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Túto povinnosť by si mali správcovia podľa zákona splniť najneskôr do 31. mája. Viacerí správcovia doteraz nemajú všetky faktúry a údaje potrebné k spracovaniu vyúčtovania. Obrátili sme sa na ministerstvo financií ako gestora zákona o vlastníctve bytov s návrhmi a očakávame, že sa nimi bude vážne zaoberať.

6. Doručovanie faktúr

Problematické môže byť aj doručovanie ročných vyúčtovaní za byt. Ako sa má realizovať?

Doručenie musíme preukázať. Bežne ho odovzdávame proti podpisu príjemcu, čo v súčasnej situácii nie je najvhodnejšie riešenie. Rovnako nepovažujeme za vhodné, aby doručovanie veľkého množstva ročných vyúčtovaní formou doporučenej zásielky viedlo k vytváraniu dlhých radov pred poštami. Pomohlo by, ak by zákon upravoval aj možnosť doručovania elektronickou formou.

7. Elektronická komunikácia

Do akej miery sa doteraz využívala e-komunikácia s vlastníkmi bytov?

Viaceré členské organizácie nášho združenia im už niekoľko rokov umožňujú, aby sa pripojili na osobitný web portál, kde sú sprístupnené všetky údaje o bytovom dome, ale aj ich bytu vrátane ročného vyúčtovania. Využíva to iba malé množstvo vlastníkov, čo je na škodu veci.

8. Schôdze vlastníkov

Vzhľadom na zákaz organizovania hromadných podujatí sa domové schôdze nedajú zvolať. Čo navrhujete?

Hlasovanie písomnou formou. Aby však bolo prijaté rozhodnutie právoplatné, je potrebné overiť podpis vlastníka najmenej dvomi overovateľmi. Opäť tu narážame na problém, ako pri overovaní podpisov dodržať preventívne opatrenia. Roky navrhujeme hlasovanie elektronicky. Máme aj riešenia, ako zabrániť viacnásobnému hlasovaniu alebo hlasovaniu neoprávnených osôb.

9. Neplatiaci nájomcovia

Ako sa počas pandémie bude postupovať voči neplatičom?

Pre nájomné byty schválila Národná rada zákonnú úpravu, podľa ktorej do 31. decembra 2020 prenajímateľ nebude môcť jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru pre omeškanie s platením nájomného. Týka sa to aj úhrad za plnenia obvykle spojené s nájmom splatné v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020. A to, len ak omeškanie má pôvod v šírení COVID-19. Tento dôvod musí nájomca preukázať. Iné dôvody pre ukončenie nájmu tým nie sú dotknuté.

10. Neplatiaci vlastníci

Aký je postup voči neplatiacim vlastníkom?

Správcovia nášho združenia dodržia legislatívu. V žiadnom prípade nemajú záujem, aby vlastník, ktorý v dôsledku pandémie na prechodné obdobie nie je schopný uhrádzať platby za byt, o tento byt prišiel. Každý prípad posúdia individuálne, s uprednostnením dohody o splátkach pred inými formami vymáhania dlhov.

11. Dlh na byte

Čo radíte tým, ktorých dlh na byte narastá? Ako majú svoju situáciu riešiť?

Dôležité je, aby dlžník od začiatku komunikoval so správcom a nenechal dlh narásť do takej výšky, aby ho následne nebol schopný v primeranej lehote zaplatiť.

12. Domový poriadok

Situáciu ďalšieho spolunažívania obyvatelia bytoviek riešia v domovom poriadku. Ako ho môžu prijať?

Tu chcem zdôrazniť, že nejde o povinnosť, ale o možnosť upraviť si pravidlá tam, kde je to potrebné. Aj doteraz si ho vlastníci bytov mohli schváliť. Po novom je potrebné, aby o prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku rozhodla nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov v dome.

13. Hranice zákona

Čo má domový poriadok obsahovať?

Ide o súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome. Tiež osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti. A rovnako aj tých osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku. Tak to definuje novela zákona.

14. Sankcie za porušenie

Hrozia za porušenie domového poriadku sankcie?

Ide o dobrovoľný záväzok vlastníkov riadiť sa pri užívaní spoločného majetku dohodnutými pravidlami. Zákon neoprávňuje vlastníkov ani správcov ukladať sankcie.

15. Fond opráv

Na čo všetko sa dá použiť fond opráv?

Financujú sa z neho výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí, zariadení a nebytových priestorov domu, príslušenstva a priľahlého pozemku. Tiež výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu. Aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Zásady hospodárenia obsahuje zmluva o výkone správy.

16. Rozhodnutie v rukách správcu

Vlastníci si môžu v zmluve upraviť, kedy a do akej sumy môže o použití prostriedkov fondu opráv rozhodnúť správca bez osobitného súhlasu vlastníkov?

Môžu, napríklad na realizovanie drobných opráv a údržby v spoločných priestoroch domu do dohodnutej sumy.  V ostatných prípadoch o použití fondu rozhodujú vlastníci hlasovaním. Zákon obsahuje aj výnimku z tohto pravidla.

17. Výnimka z pravidla

Ktoré havarijné stavy sa hradia bez rozhodovania vlastníkov?

Správca alebo predseda spoločenstva je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok. Rovnako tak, aj odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí, zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok. Ukladá mu to zákon.

18. Odklad úverov

Odkladajú sa aj splátky úverov na zateplenie panelákov?

Naše združenie nemá vedomosť o tom, že by niektorý bytový dom v dôsledku pandémie nebol schopný platiť splátky úveru na zateplenie.

19. Dezinfekcia priestorov

Sú správcovia a predsedovia spoločenstiev povinní zabezpečiť aj dezinfekciu výťahov a chodieb?

V prípade výskytu prípadu ochorenia COVID-19 v bytovom dome  odporúča úrad verejného zdravotníctva vykonávať v spoločných priestoroch obvyklé upratovanie s využitím vody a domácich čistiacich prostriedkov a následne plochy a povrchy, ktorých sa osoby častejšie dotýkajú, dezinfikovať s využitím bežne dostupných dezinfekčných prostriedkov. Ak by príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva nariadil vykonať v konkrétnom bytovom dome aj dezinfekciu s použitím špeciálnych dezinfekčných prostriedkov, správca by na tento účel mohol použiť prostriedky fondu opráv aj bez predchádzajúceho súhlasu vlastníkov.

20. Prechodné použitie fondu

Dajú sa použiť prostriedky fondu aj na vykrytie platieb za neplatičov?

Ak by teda na účte domu v dôsledku neplatenia zálohových platieb bol nedostatok financií na zaplatenie faktúry, napríklad za vodu alebo elektriku, správca môže prechodne na úhradu takejto faktúry použiť prostriedky fondu opráv. Po preklenutí nedostatku prostriedkov sa do fondu vrátia.