[etrend.sk; 02/02/2020; Zuzana Kullová ; Zaradenie: podnikanie]

Bytové domy potápajú neplatiči poplatkov. Na tabuľu hanby sa po novom dostanú tí, ktorí nezaplatia preddavky do fondu opráv tri mesiace.

Neporiadok na chodbe, hluční susedia alebo zvieratá v bytoch. Vlastníci v bytových domoch riešia v praxi mnohé problémy spojené s bývaním, ktoré im jednoducho komplikujú život. Nová legislatíva mnohé veci ešte viac od tohto roka sprísňuje a nastoľuje jasnejšie pravidlá. A to pre všetkých vlastníkov v dome, bez rozdielu.

Vlastníci všetkých bytových domov sa musia pripraviť na zmeny, pokiaľ ich ešte doteraz nepostrehli na vlastnej koži. Od januára 2020 platí novela, ktorou sa menil zákon o štátnom fonde rozvoja bývania a niektoré predpisy s ním súvisiace.

„Všetci vlastníci môžu po novom uzatvoriť zmluvu, na základe ktorej vznikne výlučne spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie alebo príslušenstvo. Takto sa dom pôdorysne rozšíri a budú s ním prevádzkovo spojené,“ objasňuje pre TREND Jana Adamová, konateľka spoločnosti Spokojné bývanie novinky v praxi.

Preto je na to potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. „Takýchto prípadov zatiaľ správcovia nebudú riešiť veľa. Vytvorila sa tak možnosť pre vlastníkov, ktorá však je pri veľkom počte bytov v dome veľmi problematická až nereálna,“ konštatuje konateľka.

Domový poriadok treba riadne schváliť

Druhý zákon, konkrétne novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch, začína platiť od februára tohto roka. Zavádza sa ňou viacero noviniek, napríklad definícia tzv. domového poriadku. Ten môže napríklad upravovať pravidlá dodržiavania nočného pokoja, zásady chovania domácich zvierat v bytoch a nebytových priestoroch. Jednoducho, prináša do fungovania bytových domov väčší systém.

Predtým stačilo, aby sa na domovom poriadku vlastníci jednoducho dohodli, po novom ho treba schváliť nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. „Pokiaľ vlastníci domový poriadok schvália, správca má povinnosť ho zverejniť v dome na obvyklom mieste na oznamovanie informácií,“ objasňuje pre TREND J. Adamová.

Tento dokument však nemá slúžiť prioritne na sankcionovanie vlastníkov, či na vyvolávanie sporov medzi susedmi. „Naopak, tam, kde je to účelné, vlastníci by sa mali dohodnúť napríklad na režime zamykania vstupných dverí, na využívaní spoločných priestorov, alebo na pravidlách pre prístup k hlavným domovým uzáverom,“ dodáva Anna Krajčiová, výkonná riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku (ZBHS).

Pre neplatičov prísnejšie pravidlá

Zmeny pocítia na vlastnej koži aj neplatiči v bytových domoch, na ktorých často nechtiac doplácajú ostatní vlastníci bytov. Predtým musel správca zverejňovať ich nedoplatky v sume aspoň 500 eur na tzv. tabuli hanby v bytovom dome. Po novom sa tak stane, ak vlastník nezaplatí preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného predpisu.

Najmä pri malých bytoch má veľa vlastníkov mesačný prepis okolo 100 eur. „Spoločenstvo alebo správca musia sledovať úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a do fondu opráv a vzniknuté nedoplatky vymáhať. V prípade vysokých nedoplatkov nad 2 000 eur, môžu vlastníci rozhodnúť až o dobrovoľnej dražbe,“ dodáva J. Adamová.

Za najvýznamnejšiu zmenu považuje ZBHS fakt, že vlastník zodpovedá za prípadnú škodu vzniknú kvôli tomu, lebo neumožnil správcovi splniť si potrebné povinnosti. „Odstránia sa tak prípady, keď kontrolné orgány ukladali správcom sankcie napríklad za to, že vykurovacie telesá v bytoch nemali v určenej lehote osadené merače tepla. Pritom vlastníci nedali správcovi na splnenie tejto povinnosti súhlas,“ objasňuje A. Krajčiová pre TREND.

V rámci novely zákona nie je po novom potrebný ani súhlas vlastníkov pri montáži zdvíhacieho zariadenia, ktoré slúži ako kompenzačná pomôcka pre imobilných, v spoločných častiach bytového domu.

Aj správcu si treba vedieť vybrať

Nemálo vlastníkov bytov sa rozhoduje, či sa im oplatí vymeniť správcu a kto im v tom môže pomôcť. Pri výbere majú k dispozícii základnú pomôcku, ktorou je verejne prístupný register správcov bytových domov.

V registri je podľa A. Krajčiovej v súčasnosti zapísaných viac než 650 správcov, spolu s adresou sídla a ďalšími kontaktnými údajmi. Potom už len stačí získať referencie o správcoch pôsobiacich v okolí, najlepšie priamo od vlastníkov v nimi spravovaných bytových domoch a vyžiadať si viacero cenových ponúk na výkon správy.

Dnes už neplatí, že automaticky pri výbere správcu víťazí ten s najnižšou cenou, ale rozhoduje komplex poskytovaných služieb, odborné zázemie správcu, schopnosť komunikácie a riešenia každodenných problémov.

„Čoraz častejšie sa stretávame s tým, že vlastníci sa ešte pred uzatvorením zmluvy o výkone správy zaujímajú o to, či je správca členom niektorého odborného profesného združenia, prípadne či im vie zabezpečiť výhodné podmienky pre poistenie domu,“ dodáva A. Krajčiová. Trendom posledných rokov je postupné rušenie spoločenstiev vlastníkov bytov. Aj preto, že je čoraz menej vlastníkov ochotných prebrať na seba zodpovednosť za celý bytový dom.