Byť so silným pri správe domu aj jeho poistení sa oplatí
18. apríla 2019
2. ročník športových hier ZBHS
12. júna 2019

Zákonné záložné právo znovu plní svoju pôvodnú funkciu

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov už v  pôvodnom znení z roku 1993 určil vlastníkom bytov a nebytových priestorov povinnosť tvoriť fond prevádzky, údržby a opráv bytového domu a pravidelne platiť na spoločný účet domu platby za plnenia spojené s užívaním bytov a NP.  Zákon pamätal aj na to, že v bytovom dome  môže nastať situácia kedy jeden, alebo viacerí vlastníci nebudú schopní alebo ochotní platiť na spoločný účet dohodnutú finančnú sumu. Ochranou majiteľov bytov pred neplatičmi a súčasne účinným  nástrojom na vymáhanie nedoplatkov bolo ustanovenie § 15  zákona v znení: „Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností“. 

     Inštitút zákonného záložného práva fungoval bez problémov viac než 10 rokov, a slúžil ako poistka pred finančnými problémami bytových domov. Vplyvom vývoja na trhu s bytmi, legislatívnych a spoločensko-ekonomických zmien sa však pri realizácii zákonného záložného práva vyskytli viaceré bariéry. Katastrálne úrady odmietali zapisovať zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov bez existencie reálnej pohľadávky, a vyskytli sa aj prípady dodatočného výmazu zákonného záložného práva z listu vlastníctva. Vlastníci bytov sa tak dostali pri uspokojovaní svojich pohľadávok na nevýhodnejšie miesto v poradí.  

 Z tohto dôvodu Združenie bytového hospodárstva na Slovensku vyvinulo maximálne úsilie na to, aby zákonnému záložnému právu bola prinavrátená jeho pôvodná funkcia ochranného nástroja voči chronickým neplatičom v dome.

V rámci rozporového konania k návrhu novely katastrálneho zákona  ZBHS  predložilo a nakoniec aj presadilo návrh, podľa ktorého  pri zápise zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností nie je potrebné prikladať listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky. Toto ustanovenie v katastrálnom zákone nadobudlo účinnosť 1. októbra 2018 a pre vlastníkov bytov má táto zákonná úprava  zásadný význam.

Druhou významnou zmenou je schválenie zákona NR SR č. 63/2019 Z.z., ktorým sa s účinnosťou od 1.4.2019 zmenil § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tejto novej zákonnej úpravy sa zákonné záložné právo v prospech vlastníkov bytov vzťahuje na všetky pohľadávky, ktoré vznikli, alebo vzniknú v budúcnosti. Toto záložné právo trvá počas celej existencie predmetu záložného práva.  

Po schválení týchto legislatívnych úprav teda zákonné záložné právo opäť plní svoju pôvodnú funkciu a vlastníci bytov majú účinný nástroj na vymáhanie dlhov od neplatičov v dome.  

Pridaj komentár