Byť so silným pri správe domu aj jeho poistení sa oplatí
18. apríla 2019

Zákonné záložné právo znovu plní svoju pôvodnú funkciu

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov už v  pôvodnom znení z roku 1993 určil vlastníkom bytov a nebytových priestorov povinnosť tvoriť fond prevádzky, údržby a opráv bytového domu a pravidelne platiť na spoločný účet domu platby za plnenia spojené s užívaním bytov a NP.  Zákon pamätal aj na to, že v bytovom dome  môže nastať situácia kedy jeden, alebo viacerí vlastníci nebudú schopní alebo ochotní platiť na spoločný účet dohodnutú finančnú sumu. Ochranou majiteľov bytov pred neplatičmi a súčasne účinným  nástrojom na vymáhanie nedoplatkov bolo ustanovenie § 15  zákona v znení: „Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností“. 

     Inštitút zákonného záložného práva fungoval bez problémov viac než 10 rokov, a slúžil ako poistka pred finančnými problémami bytových domov. Vplyvom vývoja na trhu s bytmi, legislatívnych a spoločensko-ekonomických zmien sa však pri realizácii zákonného záložného práva vyskytli viaceré bariéry. Katastrálne úrady odmietali zapisovať zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov bez existencie reálnej pohľadávky, a vyskytli sa aj prípady dodatočného výmazu zákonného záložného práva z listu vlastníctva. Vlastníci bytov sa tak dostali pri uspokojovaní svojich pohľadávok na nevýhodnejšie miesto v poradí.  

 Z tohto dôvodu Združenie bytového hospodárstva na Slovensku vyvinulo maximálne úsilie na to, aby zákonnému záložnému právu bola prinavrátená jeho pôvodná funkcia ochranného nástroja voči chronickým neplatičom v dome.

V rámci rozporového konania k návrhu novely katastrálneho zákona  ZBHS  predložilo a nakoniec aj presadilo návrh, podľa ktorého  pri zápise zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností nie je potrebné prikladať listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky. Toto ustanovenie v katastrálnom zákone nadobudlo účinnosť 1. októbra 2018 a pre vlastníkov bytov má táto zákonná úprava  zásadný význam.

Druhou významnou zmenou je schválenie zákona NR SR č. 63/2019 Z.z., ktorým sa s účinnosťou od 1.4.2019 zmenil § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tejto novej zákonnej úpravy sa zákonné záložné právo v prospech vlastníkov bytov vzťahuje na všetky pohľadávky, ktoré vznikli, alebo vzniknú v budúcnosti. Toto záložné právo trvá počas celej existencie predmetu záložného práva.  

Po schválení týchto legislatívnych úprav teda zákonné záložné právo opäť plní svoju pôvodnú funkciu a vlastníci bytov majú účinný nástroj na vymáhanie dlhov od neplatičov v dome.  

Pridaj komentár