[HN; 207/2017; 30/10/2017; s.: 25; KULL, TUR ; Zaradenie: VZORY ZMLÚV]

Vlastníci bytov a domov si môžu overiť, či spoločnosť, ktorá spravuje ich dom, spĺňa prísne kritériá.

Správcom vášho bytového domu môže byť len osoba zapísaná v špeciálnom zozname, ktorý vedie ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja. Taká je podmienka pre výkon správy bytového domu. Od januára 2018 skončia všetci tí, ktorí sa do zoznamu nedostanú. Na splnenie náročných kritérií majú ešte dva mesiace. V zozname, ktorý je prístupný na stránke ministerstva, je už teraz zapísané množstvo osôb a postupne pribúdajú ďalšie. Priebežne si tak môžete overovať, či váš správca spĺňa všetky zákonom predpísané požiadavky.

Kritériá výberu

Ak správca skončí, vlastníci si musia vyhľadať nového správcu alebo sa dohodnúť na založení spoločenstva, teda zveriť dom samospráve spomedzi majiteľov bytov a nebytových priestorov v dome. To isté platí aj v prípade, že ministerstvo v odôvodnených prípadoch vyčiarkne správcu zo zoznamu. „Výber nového správcu je súčasne rozhodovaním o tom, komu zveria do starostlivosti celý bytový dom a svoje finančné prostriedky. Spravidla ide o nemalé sumy, nemali by sa preto unáhliť,“ radí Anna Krajčiová, výkonná riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku. Najlepším kritériom pri výbere sú referencie z domov, ktorým vyhliadnutý správca poskytuje služby. Dopracujte sa k základným informáciám – ako dlho má oprávnenie a od budúceho roku aj to, či je zapísaný v zozname správcov. Zaujímajte sa aj o to, v akom rozsahu poskytuje služby, koľko domov má už v správe, aké má personálne obsadenie, ale aj ďalšie. „Napríklad, či je ochotný hovoriť o prípadnej zmene v obsahu zmluvy, akým spôsobom a ako efektívne vymáha pohľadávky od neplatičov, ako sprístupňuje vlastníkom dokumentáciu,“ podčiarkuje Krajčiová. Dôležité je podľa nej napríklad aj softvérové vybavenie, ktoré používa, ale aj to, či predkladá vlastníkom zrozumiteľné ročné vyúčtovanie nákladov a správu o svojej činnosti.

Podmienkou odbornosť

Súčasťou žiadosti o zápis do zoznamu musia byť aj doklady, ktorými správca preukáže, že splnil podmienky. Kladie ich zákon o správcoch bytových domov. „Preukázať bude musieť odbornú spôsobilosť na výkon správy. Tú získa absolvovaním odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe v rozsahu minimálne 90 hodín,“ vraví Anna Krajčiová, výkonná riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku. Prejde, len ak bude mať aj kanceláriu určenú pre vlastníkov a uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu vzniknutú pri výkone správy. „Poistenie bude povinné, a to v rozsahu, ktorý zodpovedá počtu spravovaných bytových domov a miere rizika spojeného s výkonom správy,“ dopĺňa Krajčiová. Ak doterajšie spoločnosti či tí, ktorí túto prácu robia na živnosť, kritériám nevyhovejú, zaniknú najneskôr 30. júna 2018, pričom najneskôr 60 dní predtým o tom musia písomne informovať vlastníkov.

Ako pripraviť splnomocnenie

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe s úradne overeným podpisom (napríklad u notára alebo na matrike) splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má hlasovať pri konkrétnych otázkach, a to v prípade, že nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka. Originálom splnomocnenia sa preukazujete na začiatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov, prípadne na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení, ak ide o hlasovanie o ich voľbe. Vlastník nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu. Na základe splnomocnenia je možné aj písomné hlasovanie. (KULL, TUR)

Zákon sprísnil podmienky pre správcov

1. Je potrebná odbornosť

Ak chce správcovská spoločnosť robiť správcovskú činnosť, podmienkou je absolvovať odborné vzdelávanie v akreditovanom vzdelávacom programe. Získať odbornú spôsobilosť možno dvomi cestami: buď ju správca nadobudne osobne, alebo prostredníctvom zamestnanca či člena štatutárneho orgánu súvisiaceho s firmou. Potrebný počet odborne zdatných ľudí u správcu sa však nijako neviaže na počet spravovaných bytov alebo ich hodnotu. Úplne stačí, ak na jedného správcu pripadá jedna odborne spôsobilá osoba.

2. Obstarať si kanceláriu

Správca musí mať zriadenú a označenú kanceláriu, dostupnú pre vlastníkov najmenej dva pracovné dni v týždni. Otváracie hodiny nesmú byť kratšie než štyri hodiny za daný deň. Zákon nevylučuje, aby v ostatné dni bola kancelária správcu otvorená aj kratšie než spomínané štyri hodiny. Keď úradné dni pripadnú na štátny sviatok či deň pracovného pokoja, správca nie je povinný v danom týždni poskytovať náhradné úradné dni. Zriadenie a zrušenie kancelárie či zmenu adresy musí správca písomne oznámiť ministerstvu do 14 dní.

3. Zmluva o poistení

Ďalšia nevyhnutnosť, ktorá vyplynula pre správcu, je aj povinnosť uzatvoriť zmluvu o poistení zodpovednosti za škodu. Obdobia výkonu správy sa musí týkať nepretržite. Vznik a zánik takejto zmluvy je potrebné oznámiť ministerstvu do 14 dní od udalosti, na základe ktorej poistná zmluva vznikla alebo zanikla. Na požiadanie tiež musí správca predložiť ministerstvu poistnú zmluvu, ako aj doklad o zaplatení poistného na príslušné obdobie.

4. Zoznam správcov

Ak sa chcete uchádzať o správcovskú činnosť hneď po udelení živnostenského oprávnenia, požiadajte o zápis do zoznamu správcov. Tento zápis je nevyhnutný na výkon takejto činnosti. Zoznam správcov je verejne dostupným registrom fyzických a právnických osôb, ktoré splnili zákonné podmienky. Do zoznamu sa zapisujú aj údaje o zodpovedných zástupcoch, adresy a úradné hodiny kancelárií správcu a taktiež sankcie od iných správnych orgánov nad 1 660 eur.

Aké náležitosti musí správca zabezpečiť

Povinnosti správcu

Správa bytových domov nie je len o domových schôdzach. Okrem pravidelných stretnutí zahŕňa v sebe celý rad ďalších činností. Ide o povinnosti, ktoré sú technického, ekonomického aj právneho charakteru.

– Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vymedzuje správu konkrétne. Ide o obstarávanie služieb a tovaru, ktoré správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

– Ďalej ide o prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí a spoločných zariadení domu, pozemku a príslušenstva,

– služby spojené s užívaním bytu a nebytového priestoru,

– vedenie účtu domu v banke,

– vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,

– iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Poplatok za služby

Správca potrebuje mať zodpovedajúce personálne obsadenie a materiálno-technické vybavenie.

– Zdrojom jeho príjmov je správcovský poplatok. Jeho výška závisí od viacerých faktorov. Tými najzákladnejšími sú rozsah a kvalita poskytovaných služieb.

– Na výšku poplatku ďalej vplýva počet spravovaných bytových domov, štruktúra a počet zamestnancov, úroveň zabezpečovania ich odborného rastu účasťou na odborných konferenciách, seminároch a iných vzdelávacích aktivitách, dostatočný vozidlový park pre výkon správy, ale aj úroveň jeho softvérového vybavenia.

– Napríklad odmena členov Združenia bytového hospodárstva na Slovensku, ktoré má 80 členov a z nich 70 aktívne vykonáva správu bytových domov, sa pohybuje od päť do približne 14 eur za jeden byt alebo nebytový priestor mesačne, v priemere je to okolo osem eur.

– Nižšie poplatky za správu sú hlavne v menších obciach a mestách s vysokou mierou nezamestnanosti.

– Menšia odmena sa následne prejavuje tak, že správca nemá dostatočné finančné zdroje na skvalitňovanie svojich služieb.

– Ak správca poskytuje vlastníkom aj nadštandardné služby, cenu dáva do osobitného cenníka.

– K nadštandardu patrí napríklad to, že správca zabezpečuje rekonštrukciu a modernizáciu, vybavuje stavebné povolenia, úvery, zaisťuje nepretržitú havarijnú službu, ceny dáva do osobitného cenníka.

8 EUR Toľko v priemere tvorí odmena za jeden byt či nebytový priestor mesačne pre člena Združenia bytového hospodárstva na Slovensku. Ten aktívne vykonáva správu bytových domov.