Zásadné pripomienky, ktoré predložilo ZBHS k návrhom noviel zákonov pre podporu výstavby nájomných bytov (zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní a zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania), boli predmetom rozporového konania na MDV SR 31. augusta 2020.  

Združenie bytového hospodárstva na Slovenku predložilo k návrhom horeuvedených zákonov dve zásadné pripomienky. Prvá sa pripomienka obsahovala návrh na doplnenie podmienok pre získanie štátnej podpory na výstavbu nájomných bytov o záväzok prijímateľa podpory  zabezpečiť starostlivosť o bytovú budovu s nájomnými bytmi  odborne spôsobilou osobou, ktorá spĺňa podmienky na výkon tejto činnosti podľa osobitného predpisu.  Podľa poznatkov z praxe v nájomných bytových domoch, ktoré boli postavené s finančnou podporou štátu často nie sú vykonávané pravidelné odborné prehliadky, revízie a skúšky vyhradených technických zariadení, nie sú včas odstraňované zistené nedostatky, a nie je venovaná náležitá pozornosť starostlivosti o technický stav nehnuteľnosti. Jeden z dôvodov vidíme v tom, že právnická, alebo fyzická osoba, ktorá sa o nájomný bytový dom stará, podľa dnešnej legislatívy nemusí na výkon tejto funkcie spĺňať žiadne odborné kritéria. V rámci rozporového konania prezident združenia Ing. Pavol Bielik zdôraznil, že súčasná legislatíva sa zameriava iba na dodržanie podmienok pri výstavbe bytov, avšak časový úsek od výstavby nájomných bytových domov  počas celej doby ich životnosti nie je legislatívne dostatočne  upravený. Doplnenie podmienok pre poskytnutie podpory  štátu na výstavbu nájomných bytov v zmysle nášho návrhu považujeme za nevyhnutné  pre zabezpečenie efektívneho nakladania z verejnými prostriedkami.

Zo stanoviska ministerstva k tomuto návrhu citujeme:   

„Oblasť správy bytových domov nie je predmetom úpravy v zákone č. 443/2010 Z. z., upravujú ju iné právne predpisy.

V § 7 ods. 2 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov je ustanovené: „Orgány obce a organizácie sú povinné majetok obce zveľaďovať, chrániť a zhodnocovať. Sú povinné najmä

a) udržiavať a užívať majetok,

b) chrániť majetok pred poškodením, zničením, stratou alebo zneužitím,

c) používať všetky právne prostriedky na ochranu majetku, vrátane včasného uplatňovania svojich práv alebo oprávnených záujmov pred príslušnými orgánmi,

d) viesť majetok v účtovníctve podľa osobitného predpisu.“.

Tento špeciálny zákon upravuje povinnosti obcí pri nakladaní so svojím majetkom. Nie je preto dôvod podmieňovať poskytnutie dotácie podľa zákona č. 443/2010. Z. z. určovaním spôsobu ako má obec zabezpečiť osobitne správu podporených bytov, čím by boli ostatné budovy vo vlastníctve obcí opomenuté. Na základe zisťovania v súčasnosti platí, že aj bez ustanovenia takejto zákonnej povinnosti, až 70 % miest má zabezpečený výkon správy bytov správcom alebo samostatnou organizačnou zložkou mesta.“

Druhá pripomienka ZBHS obsahovala návrh na doplnenie zákona o možnosť použitia finančných prostriedkov fondu prevádzky, údržby  opráv bytovej budovy aj na financovanie výdavkov spojených s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy nájomných bytov. Podľa aktuálne platnej legislatívy je vlastník nájomného bytového domu (spravidla obec, alebo mesto) povinný tvoriť  fond prevádzky, údržby a opráv bytovej budovy, tento fond ale môže použiť iba n údržbu a opravy spoločných častí a zariadení budovy.  Ak je potrebné vykonať opravy alebo údržbu v niektorom z bytov v takomto nájomnom bytovom dome, financovať ich musí z iných zdrojov. Cieľom nášho návrhu teda bolo zjednodušenie a sprehľadnenie postupu pri nakladaní s finančnými prostriedkami vlastníka nájomného bytového domu.  

Zo stanoviska ministerstva k tomuto návrhu citujeme:

„Rozlišujú sa dva spôsoby tvorby a použitia prostriedkov určených na financovanie prevádzky, údržby a opráv v závislosti od toho, akým spôsobom sú nájomné byty zapísané na liste vlastníctva.

V prípade, že sú byty a nebytové priestory v bytovom dome na liste vlastníctva rozpísané jednotlivo na jednotlivých vlastníkov, na tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv sa v bytovom dome vzťahujú ustanovenia § 10 zákona č. 182/1993 Z. z.

Ak byty a nebytové priestory nie sú na príslušnom liste vlastníctva zapísané jednotlivo na jednotlivých vlastníkov, ale je zapísaná bytová budova ako celok, ktorá má jedného vlastníka, na takúto bytovú budovu nie je možné uplatniť povinnosti podľa zákona č. 182/1993 Z. z..

Vlastník takejto bytovej budovy potom povinne zriaďuje Fond prevádzky, údržby a opráv bytovej budovy, ktorého tvorbu a použitie prostriedkov v ňom vedených ustanovuje § 18 ods. 3 zákona č. 443/2010 Z. z. Z prostriedkov vedených vo Fonde prevádzky, údržby a opráv bytovej budovy nie je možné financovať údržbu a opravy bytu alebo zariadenia nachádzajúceho sa v byte, ktoré sa uhrádzajú z iných prostriedkov vlastníka bytu, napr. z vyberaného nájomného.

Uplatnením pripomienky by nastal rozdielny prístup k zabezpečeniu starostlivosti o budovu, v ktorej sa nachádzajú nájomné byty vo vlastníctve samosprávy a byty iných vlastníkov, ktorí spravujú svoje byty podľa ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. Opravy a údržbu vnútorného vybavenia bytu podľa zákona č. 182/1993 Z. z. zabezpečuje vlastník bytu, nie je hradená z fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu.“

Rozporové konanie k návrhom noviel zákonov bolo teda  z nášho pohľadu neúspešné, rozpor nebol ani po osobnom rokovaní odstránený. Naďalej ale zostávajú otázky: Má vôbec štát záujem o efektívne vynakladanie verejných  prostriedkov? Je v poriadku ak štát podporí výstavbu nájomných bytov a nerieši úroveň následnej starostlivosti o takto postavené nehnuteľnosti? Ak v minulosti došlo k ojedinelému nesprávnemu zápisu nehnuteľnosti na list vlastníctva,  je v poriadku že sú zákony prispôsobované takémuto nesprávnemu zápisu aj napriek tomu, že sa tým komplikujú podmienky pre ostatných vlastníkov nájomných bytových domov?